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保全过的房子为什么还能被卖掉?

2020年04月10日  来源:检察日报

本报讯(记者卢志坚 通讯员唐慧玲)“有你们的监督和统筹协调,查封工作的漏洞才会这么快堵上,现在我们与国土局、法院有了专门的信息渠道,软件系统也在不断完善中……”近日,江苏省昆山市检察院检察官对检察建议发出后该市多部门联合建立起的房产预查封机制运行情况以及配套软件完善情况进行了电话回访,电话另一头的该市住建局房产科科长反馈了积极进展。

事情要从2018年7月昆山市民吴先生的来访说起。

“我明明申请了房产保全,结果房子还是被卖了。”吴先生来到昆山市检察院申请执行监督,他气愤地从文件袋里掏出各类凭证:“检察官,您看,这是法院调解协议,白纸黑字写得清清楚楚,他们协助我办理产权过户。”

“他们”指的是之前因房屋买卖合同纠纷被吴先生起诉到法院的夏某和王某。法院受案后,吴先生立刻申请了财产保全。法院审理后作出民事裁定,查封被告夏某、王某名下的一处房产。一个月后双方达成调解协议,约定被告协助吴先生办理房屋产权过户登记。可是当吴先生去办理过户时,却被告知房产已被转卖他人。

一般来说,保全过的房产有备案不买卖。初步了解情况后,昆山市检察院立即展开调查。检察官前往法院执行局调查案件执行情况,却发现房子在移送执行前已经被卖,这说明问题可能出在诉讼保全环节。

于是该院依职权启动监督程序,对案件进行全面调查取证。检察官先后调取了审判卷、执行卷以及房产资料,走访了法院、住建局房产交易中心、国土局不动产登记中心等部门的具体经办人。“我们发现预查封措施失控和法律文书送达不规范,是导致保全财产被非法转移、吴先生合法权益受损的主要原因。”承办检察官赵庆介绍。

随着调查深入,检察官发现,吴先生从被告处购买的是预售房。当年正逢机构改革,原隶属于住建局的不动产登记职能划归国土局,按照当时的做法,预查封不仅要在住建局房产科查封网签合同,还要在国土局不动产登记中心查封登记,而两部门的查封信息互不关联。住建局的预售房信息国土局并不掌握,只有开发商在国土局不动产登记中心办理房产初始登记后,该中心才能对预售房进行查封登记。在法院前往不动产登记中心办理涉案房产预查封手续时,该房产尚未办理初始登记,因此中心拒收法律文书。当该房产完成初始登记后,法院却没有再送达查封文书。因为多部门的信息、程序衔接问题,最终导致吴先生的合法权益受损。

原因查明后,经多方协调,有关部门为吴先生重新找了一套限价商品房,可供买入,吴先生的损失得到弥补,但由此暴露出的不动产预查封隐患,亟须解决。

对此,2018年8月,昆山市检察院分别向市法院、住建局、国土局发出检察建议,提出健全预查封的双向互通,有效送达法律文书,防止非法转移财产;加强跨部门协作,畅通查封信息网络,实现数据共享等可行性建议。建议一经发出,立即引起三部门高度重视,三部门多次主动联系检察机关研究对策细节。

随后,在长达一年的持续跟踪监督下,在三方共同推动下,2019年7月,昆山市住建局、国土局成功开发了“预售房产楼盘表管理软件”并投入使用。建立了不动产预查封工作协作机制,在不动产查封等关键节点加强工作联络,共享信息,有效实现预查封联动管控。预售房产楼盘表管理软件系统,通过增设房屋ID作为不动产识别身份证,将网签合同与不动产登记紧密关联,配合司法机关做好不动产诉讼保全、执行措施等动态监管,有效消除不动产(预)查封领域隐患,切实保障当事人合法权益。

(责编: 八月)

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